S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: / Raport de evaluare a unei cladiri stptetm cu suprafata construita 277,2 mp, suprafata utila 957,41 mp CF: 421817, situată în Timişoara, Str. Tudor Vladimirescu nr. 26 în scopul estimării valorii de piaţă, în vederea vânzării Beneficiar: Primăria Municipiului Timişoara Data întocmirii lucrării: 16.09.2013 Conţinutul prezentului raport de evaluare este confidențial, nu va putea fi copiat şi nu va fi | transmis unor terţi fără acordul scris şi prealabil al S.C. AB Consulting S.R.L. şi al Primăriei Timişoara
S.C. AB Consulting S.R.L, Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting 16.09.2013 Către: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMISOARA (7 Rezumat Referitor la: Evaluarea a unei cladiri s+p+e+m, cu suprafata construita 277,2 mp, suprafata utila 957,41 mp, CF: 421817, situată în Timişoara, Str. Tudor Vladimirescu nr. 26, în scopul estimării valorii de piaţă, în vederea vânzării Prezenta lucrare a fost elaborată pentu estimarea valorii de piaţă a imobilizărilor corporale aparţinând Municipiului Timişoara, în vederea vânzării, cu respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS). S-au inspectat şi evaluat activele la care ne-am referit mai sus, iar raportul de evaluare care urmează, constând din 14 pagini plus anexe (centralizator, fişe tehnice de evaluare, alte documente), prezintă baza pe care s-a emis opinia evaluatorului. -_ În urma analizei pieţei şi a informaţiilor disponibile despre proprietăţile evaluate, au fost alese metodele de evaluare adecvate a fi aplicate pentru estimarea valorii proprietăţii, urmărindu-se determinarea valorii de piaţă. Aplicarea metodelor de evaluare a dus la determinarea rezultatelor, care interpretate şi conciliate de către evaluator au dus la estimarea valorii finale. Rezultatele şi informaţiile cuprinse în acest raport de evaluare se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna şi integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate. In urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în acest raport au fost obţinute următoarele valori: Construcţie Suprafata) Pret mp util| Valoare piata Echivalent lei utila constructie eur 937,41 103,57 99.160,00 441.176,71 Argumentele care au stat la baza elaborarii opiniei, precum şi considerentele privind valorile au avut în vedere urmatoarele aspecte: = valoarea în lei a fost stabilită la cursul valutar din data de 16.09.2013, când un euro era cotat cu 4,4551 lei, FA valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele Can iţijle limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport; f E FA] valoarea este o predicţie; i £ valoarea nu ţine seama de responsabilitătile de mediu; A Raport de evaluare T. Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 vahoo.com e-mail: ab consulting roi valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori; valorile prezentate sunt fără TVA. iN [d "N Prezentul raport de evaluare a fost redactat în 3 (trei) exemplare, din care două exemplare s-au predat beneficiarului şi unul pentru executant. Raportul de evaluare are caracter confidențial şi nu va fi utilizat decât în scopul pentru care a fost întocmit. Timişoara 16.09.2013 S.C, AB Consulting S.R.L. Membru corporativ ANEVAR certificat 223 Administrator Inf Anca Blajovan | | n d Raport de evaluare Vladimirescu 26.doc N
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(ddvahoo.com Certificare Prin prezenta lucrare, în limita cunoştintelor şi informațiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevarate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către Standardele nationale de evaluare editia 2011. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorii au îndeplinit cerinţele programului de educaţie continuă al ANEVAR, având încheiată asigurarea de răspundere profesională la Asigurări AllianzTiriac S.A. [7 Precizări In această lucrare au fost aplicate Standardele Naţionale de Evaluare ediţia 2011 şi au fost folosite următoarele definiţii: Valoarea de piaţă, în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2011, reprezintă suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vanzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Inf. Anca Blajovan Expert evaluator proprietăți imobiliare Expert evaluator întreprinderi Expert evaluator bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 10736 ti ia Raport de evaluare T Vladimirescu 26 doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(vahoo.com CT Cuprins Rezumat Certificare, precizari 1. Introducere Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate Scopul evaluării Clientul şi destinatarul lucrării Bazele evaluării Ipoteze şi condiţii limitative Valoarea estimată Data inspecției. Data evaluării Responsabilitatea faţă de terți Surse de informaţii Un 2. Analiza pieţei imobiliare Caracteristicile pieţei imobiliare Descrierea pieţei locale Analiza cererii Oferta competitivă Echilibrul pieţei 3. Descrierea proprietății imobiliare evaluate 10 4. Cea mai bună utilizare 1 3. Evaluarea propriu-zisă Etape parcurse 12 Metoda capitalizării veniturilor 12 6. Oprinia evaluatorului Condiţii limitative şi ipoteze ale evaluării 13 Anexe Raport de evaluare T. Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(fvahoo.com r71. INTRODUCERE % Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate În conformitate cu solicitarea beneficiarului, Primăria municipiului Timişoara, cu sediul în Timişoara, str. C.D. Loga nr. 1, judeţul Timiş, evaluatorul a inspectat proprietatea supusă evaluării şi procedat la estimarea valorii de piaţă în vederea vânzării. Evaluatorul a studiat documentele puse la dispoziţie de către beneficiar şi a constatat următoarele: clădirea se află pe Str. Tudor Vladimirescu nr. 26, zona Iosefin. Scopul evaluării Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a activelor prezentate mai sus apaţinând Municipiului Timişoara. % Clientul şi destinatarul lucrării Clientul şi destinatarul lucrării este Primăria Municipiului Timişoara. În condiţiile acestei lucrări, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de client şi destinatar. % Bazele evaluării La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi conditii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Ipoteze şi conditii limitative Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentanţii Primăriei Timişoara şi au fost prezentate fără a se intreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate asupra proprietății de evaluat este considerat valabil. Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare. Evaluatorul nu-şi asumă nici o răspundere pentru eventualele vicii ascunse care să diminueze valoarea. Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile la data evaluării, alegerea metodelor făcându-se ţinând seama de limitele fiecăruia dintre ele. Acest raport de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. În cazul în care aceste „condiţii se. modifică, concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. Raport de evaluare T Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L, Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data efectuării raportului, existând posibilitatea existenţei şi altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Situaţia actuală a activelor şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condiţiile tipului valorii selectate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite în legatură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare al acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. % Valoarea estimată Valoarea estimată este valoarea de piaţă aşa cum a fost definită mai sus, ţinând seama de informaţiile existente la momentul evaluării şi de condiţiile ecomonice din Zonă. S, Data inspecției, data evaluării Inspecţia a fost realizată 16.09.2013. Evaluarea şi elaborarea raportului de evaluare au fost realizate în data de 16.09.2013. A mai fost efectuată o inspecţie în anul 2012, octombrie când clădirea era în stare de degradare, au avut loc vandalizări şi încercări de amenajare. In data de 16.09.2013 un euro era 4,4551 lei. [=] Responsabilitatea faţă de terţi Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către reprezentanţii Primăriei Municipiului Timişoara, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. În conformitate cu uzanţele din Romania, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat dupa această dată, în care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate. Alter în câfe are În A , Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economj loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei i prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitok, er Raport de evaluare T. Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(divahoo.com responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Surse de informaţii Pentru realizarea raportului s-au folosit următoarele surse: Informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către reprezentanţii Primăriei Timişoara; Informaţii obţinute pe teren; Planşe şi schiţe; Suport de curs pentru Evaluarea proprietatilor imobiliare - SPIC 11 elaborat de ANEVAR-IROVAL,; Evaluarea proprietăţii imobiliare ediţia a II-a canadiană; Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia 2011; Banca de date proprie; Informaţii privind vânzarea şi închirierea de proprietăţi similare obţinute de pe site-urile imobiliare.ro, publi24.ro, romimo.ro. FEESEFE EEE E Raport de evaluare T. Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 il: 2. PIATA IMOBILIARĂ % Caracteristicile pieţei imobiliare Intr-o evaluare se ia în considerare valoarea de piaţă în contextul pieţelor imobiliare, deci delimitarea pieţelor şi subpieţelor imobiliare este un aspect esenţial al evaluării. Pentru a obţine o estimare a valorii de piaţă, evaluatorul trebuie să identifice şi să analizeze aceste pieţe sau piaţa ce influenţează proprietatea în cauză. Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor şi/sau serviciilor, precum şi de nevoile şi dorinţele individuale. Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plâtit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării. Valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilității sale recunoscute pe piață decât a stării sale pur fizice, în cazul construcţiilor şi cea mai bună utilizare în cazul terenurilor. O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională. În cazul de faţă piaţa este locală, ea se referă la tranzacţiile cu terenuri în zona analizată, adică zona Iosefin. % Descrierea pieţei locale În cazul proprietății evaluate, avem de-a face cu proprietăți spaţii comerciale. În împrejurimi zona este atât rezidenţială cât şi comercială, magazine. În prezent, piaţa imobiliară specifică se defineşte ca piaţa proprietăţilor spaţii comerciale a cărei limită geografică este oraşul Timişoara, zona Iosefin, o zonă de interes mai slabă decât alte zone. Raport de evaluare T Vladimirescu 26.doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278. 559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab con od % Analiza cererii Cererea înseamnă dorinţa şi capacitatea de a cumpăra sau de a închiria bunuri şi servicii. În domeniul imobiliar, cererea este cantitatea dintr-un anumit tip de proprietatea imobiliară care se doreşte a fi cumpărată sau închiriată, la diverse preţuri, pe o piaţă anume, într-un interval anume. De obicei, piaţa va cere un volum mai mic dintr-o categorie de imobile cu un preţ mai mare şi un volum mai mare din cele cu preţ mai mic. În zona analizată spaţii de vanzare şi mai ales pentru închiriere există dar nu există cerere. % Oferta competitivă În domeniul imobiliar, oferta înseamnă volumul de proprietăţi de un anume tip, aflate la vânzare sau pentru închiriere, la diverse preţuri, pe o anumită piaţă, la un moment dat. De obicei, pieţele vor oferi un volum mai mare dintr-o categorie de prorietăţi ma un preţ mai mare şi un volum mai mic la un preţ redus. De aceea, preţul de ofertă al unei proprietăţi, la un moment dat şi într-un anume loc, arată relativa raritate a acelei proprietăţi, care este un element important al valorii ei. Oferta de proprietăţi imobiliare înglobează atât calitatea cât şi cantitatea de spaţiu util furnizat. Comparaţiile directe sunt posibile numai între proprietăți asemănătoare atât din punct de vedere calitativ, cât şi din punct de vedere cantitativ, În zona analizată oferta există dar nu există cerere. S Echilibrul pieţei Principiul echilibrului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă şi susţine că valoarea proprietății ia naştere şi este menţinută atunci când se găsesc în echilibru o serie de elemente contrastante, antagonice şi interactive. Acest principiu se aplică la relaţiile dintre diversele componente ale unei proprietăţi, cum ar fi teren şi construcţii, ca şi la relaţia dintre costurile de producţie şi productivitatea respectivei proprietăţi imobiliare. Valoarea unei proprietăţi depinde, pe lângă poziţionare, de utilităţile pe care le oferă, de posibilităţile de acces (auto, feroviar), adecvarea funcţională, calitatea tehnică a construcţiilor etc. La acest moment există un oarecare dezechilibru în favoarea cererii. Raport de evaluare T_ Vladimirescu 26 doc
S.C. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanță Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE EVALUATE Carterterul timişorean Iosefin, în care s-a născut şi a crescut Ferenz Illy, inventatorul espresorului cu abur (1930), şi-a luat numele după împăratul Iosif al II- lea de Habsburg şi are o istorie de peste 250 de ani. După a doua vizită, împăratul Iosif al II-lea a acceptat ca acest cartier să-i poarte numele. Dacă o vreme cartierul era situat în suburbia Timişoarei cu case izolate doar parter, începând din secolul al XIX-lea zona se dezvoltă iar construcţiile formează fronturi continue la stradă. În perioada interbelică piaţa se ţinea pe bulevardul Regele Caroll, fosta Piaţă Scudier. Clădirile din această zonă sunt în regim parter, parter cu un etaj şi parter cu două etaje. Sunt puţine clădiri în zonă parter şi trei etaje. Zona este extrem de slabă în ceea ce priveşte înschirierile, deşi se cer preţuri mici. Cladirea în cauză veche de peste100 de ani. Demisolul si parterul sunt din caramida plina. In noiembrie 2012, situatia se prezenta astfel: exista un proiect de mansardare datat anul 2005. Etajul si mansarda sunt din blocuri de BCA. Scarile sunt partial vechi din lemn si partial din beton. Subsolul prezinta umezeala, exista mucegai si un miros specific. La parter sunt placari cu rigips si pardoseli din parchet laminat fara plinte. Exista reteaua de energie electrica si pe alocuri este smulsa din perete ca semn de vandalism. Etajul si mansarda au placari cu rigips si sunt si aici semne de vandalism. Pardoselile sunt din beton din turnare. Nu este sapa de egalizare. Exteriorul nu este tencuit. Tamplaria este din PVC de culoarea stejarului cu geam termopan. In vecinatate este ridicata o constructie cu destinatia de birouri clasa A, dar care nu este inchiriata. Pe colt mai este o cladire veche cu oferte de spatii de inchiriat. Incepând cu anul 2013 cladirea este in amenajare iar in vecinatate sunt spatii neinchiriate. Având în vedere şi inspecţia efectuată anul trecut, evaluatorul nu a luat în considerare investiţiile ce vor avea loc aici şi a considerat în evaluare doar structura. Proprietatea are racorduri la reţeaua de apă, canalizare a oraşului, telefonie. În ceea ce priveşte reglementările pe linie de protecţia mediului, acestea nu restrâng aria de construcţie întrucât proprietatea nu afectează factorii de mediu. Zona nu este afectată de poluări permanente sau accidentale. Evaluatorul nu a fost informat de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase. Nu se- o responsabilitate pentru existenţa vreunui contaminant, iar cvaluatofori pentru o expertiză sau o cercetare ştiinţifică pentru a putea fi desogert Legi Raport de evaluare T Vladimirescu 26 doc
SC. AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting _ro(iyahoo.com > 4. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE Comportamentul pieţei imobiliare presupune cunoaşterea relaţiilor dintre comportamentul economic şi evalure, iar înţelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de piaţa imobiliară şi anume cea mai bună utilizare, care reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţilor imobiliare. Există o relaţie directă între analiza pieţei, studiu de fezabilitate şi alegerea cele mai bune utilizări. Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. La analizarea celei mai bune utilizări s-a ţinut cont de utilizarea potenţială a terenului liber construibil, de proprietăţie comparabile, precum şi de condiţiile de utilizare optimă: - legal permisă, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim profitabilă. Alternativa celei mai bune utilizări presupune rezolvarea tuturor situaţiilor legate de obţinerea unei rate de profit ridicate, având în vedere următoarele ipoteze: terenul liber şi terenul construit. În cursul analizei celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber, evaluatorul caută răspunsurile la următoarele întrebări: Terenul trebuie lăsat liber sau trebuie realizate construcţii? În cazul de faţă, răspunsul este că ar trebui realizate construcţii. Atunci următoarea întrebare este: Ce fel de construcţii trebuie realizate? In acest caz trebuie pusă întrebarea referitoare la cea mai bună utilizare a terenului ca fiind construit. Construcţiile existente pe proprietate trebuie păstrate în starea lor curentă sau trebuie modificate astfel încât să devină mai valoroase? Din informaţiile culese de pe teren şi din experienţa evaluatorului, utilizarea cea mai pertinentă este aceea de spaţii de birouri.. Raport de evaluare T. Vladimirescu 26 doc
S.C. AB Consulting S.R.L,. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(adivahoo.com 73. METODE DE EVALUARE Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă, aşa cum a fost definită mai sus. Pentru determinarea acestei valori, ţinând cont de informațiile obţinute, cantitatea şi calitatea lor, au fost aplicate următoarele metode: % Metoda capitalizării chiriei. Prin aplicarea acestor metode s-a obtinut o valoare de piaţă, pe baza căreia s-a format opinia evaluatorului privind valoarea. Alte metode nu au fost folosite datorită informaţiilor puţine şi neconcludente. 3, Etape parcurse Inspecţia amplasamentului, localizarea, stabilirea vecinătăţilor; Documentarea, pe baza unor informatii furnizate de catre Primăria Timişoara; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare; E E Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandarile şi metodologia de lucru recomandate de catre Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2011. S, Metoda capitalizării veniturilor Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit pentru a converti venitul estimat dintr-un an într-un indicator de valoare. Esenţa acestei metode derivă din utilitatea proprietăţii care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat numai în măsura în care cumpărătorul realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul de faţă, această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea proprietății. Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat în viitor într-un indicator de valoare al proprietăţii. Transformarea se poate face fie prin divizarea câştigului estimat într-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). E Procedura de evaluare presupune parcugerea următoarelor etape: - - Estimarea venitului brut anual pentru proprietatea imobiliară dată; Raport de evaluare T Vladimirescu 26.doc
S.C, AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0336-816.333 e-mail: ab consulting - Determinarea venitului potenţial brut; - Estimarea venitului brut efectiv, ţinând seama de eventualele pierderi din închiriere, pierderi din neplata sau întârzierile la plată, alte venituri; - Determinarea venitului net efectiv, ţinând seama de cheltuielile fixe, cele variabile, rezervele pentru reparaţii capitale; - Estimarea ratei de capitalizare; - Estimarea valorii proprietății, cu relaţia: V = VNE / rata de capitalizare. - Estimarea valorii de piaţă a terenului; - Deducerea valorii de piaţă a construcţiei prin scăderea valorii terenului din valoarea proprietăţii. Notă: Alte metode, cum ar fi metoda comparaţiei prin bon itare reprezintă abateri (devieri) de la standarde. Metoda comparaţiei prin bonitare Această metodă poate fi folosită când nu sunt disponibile suficiente informaţii referitoare la tranzacţii similare. Este o metodă statistică. Algoritmul de calcul pleacă de la un preţ de barem (valoare de baza a terenului) care este corectat pe baza unor elemente de comparaţie. Raport de evaluare T. Vladimirescu 26.doc
S.C, AB Consulting S.R.L. Timişoara Cod unic de înregistrare: RO 4248247 Evaluări şi consultanţă Nr. Reg. Com. J35/1846/1993 Telefon: 0722-278.559 Fax: 0356-816.333 e-mail: ab consulting ro(dvahoo.com 76. OPINIA EVALUATORULUI [SI Opinia evaluatorului. Condiţii limitative și ipoteze ale evaluării Această lucrare a fost elaborată cu scopul evaluării unei proprietăți de tip construcţii, la valoarea de piaţă, în vederea vânzării. Ținând seama de amplasamentul spaţiilor în discuţie, de condiţiile socio- economice din zonă, de finanţări şi sarcini, evaluatorul a emis o opinie asupra valorilor în vederea estimarii valorii de piaţă. In urma realizării evaluării, în cazul construcţiilor au fost obţinute următoarele rezultate: Construcţie Suprafata) Pret mp util| Valoare piata Echivalent lei utila constructie eur 937,41 103,57 99.160,00 441.176,71 Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele ipoteze: & Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate; > Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; > Informaţiile furnizate sunt autentice dar nu se dă nici o garanţie asupra lor; 5 Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile a ale proprietăţii; > Se presupune că construcţiile sunt în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi naţionale privind mediul înconjurător precum şi cu reglementările urbanistice; > Posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu dă dreptul de a-l face public; > Potrivit acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie ulterioară în instanţă; > Conţinutul acestui raport nu va fi difuzat public fără acordul scris al autorului; S Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de Standardele Naţionale de Evaluare ediţia 2011. 14 Raport de evaluare T Vladimirescu 26 doc
Fisa tehnica de inspectie si evaluare Den: Cladire d+p+e+m Tudor Vladimirescu nr. 26 Elemente de supratafa: Supratafa construita: 277,2 Suprafata utila inchiriabila: 957,41 Suprafata desfasurata: 1.108,8 demisol 231,5 Teren aferent: 1.360 parter 245,97 etaj 244,65 mansarda 235,34 Descriere Cladire veche de 100 de ani. Demisolul si parterul sunt din caramida plina. In noiembrie 2012, situatia se prezenta astfel: exista un proiect de mansardare datat anul 2005. Etajul si mansarda sunt din blocuri de BCA. Scarile sunt partial vechi din lemn si partial din beton. Subsolul prezinta umezeala, exista mucegai si un miros specific. La parter sunt placari cu rigips si pardoseli din parchet laminat fara plinte. Exista reteaua de energie electrica si pe alocuri este smulsa din perete ca semn de vandalism. Etajul si mansarda au placari cu rigips si sunt si aici semne de vandalism.Pardoselile sunt din beton din turnare. Nu este sapa de egalizare. Exteriorul nu este tencuit. Tamplaria este din PVC de culoarea stejarului cu geam termopan. In vecinatate este ridicata o constructie cu destinatia de birouri clasa A, dar care nu este inchiriata. Pe colt mai este o cladire veche cu oferte de spatii de inchiriat. In septembrie 2013 cladirea este in amenajare iar in vecinatate sunt spatii neinchiriate. 4.Abordare pe baza de venituri - Tehnica reziduala Suprafata inchiriabila: 231,5 490,6 235,34 Pret pe mp: 3,5 7 3 Chirie obtinuta: 5421,29 eur/luna Chirie obtenabila: 5.421 eur/luna V = VNE/ rata de capitalizare (c) Rata de capitalizare se calculeaza ca fiind venitul net din exploatare/valoarea de piaţă. Rata de capitalizare: 9,17% Valoare de piata teren eur/mp: 165 Curs valutar 16/09/2013 4,4551 Venitul net atribuit proprietatii (teren si cladire) Chirie bruta unitara: 5421,29 Eur/luna * 4,4551 lei/euro = 24,152,39 lei Chirie bruta lei pe an: 24.152,39 lei * 12 luni = 289.828,67 lei Pl - pierderi din neînchiriere: 20% 57.965,73 lei P2 - pierderi din neplata şi/sau întârzieri la plată chiriei: 0% 0,00 lei A - pierderi din nefuncţionare datorită vechimii: 0% 0 lei Venit brut: 231.862,94 lei Cheltuieli proprietar: Cheltuieli fixe (impozite, management): 2% 4.637,26 lei Cheltuieli variabile: 0% 0,00 lei Cheltuieli reparații capitale: 0% 0,00 lei Total cheltuieli: 4.637,26 lei Venit net efectiv proprietate VN 231.862,94 lei - 4.637,26 lei = 227.225,68 lei Venitul net atribuit terenului Valoare de piata teren eur 1.360,00 mp * 165,00 224.400,00 eur Valoare de piata teren lei 224.400,00 eur* 4,4551 a 999.724,44 lei Venitul net atribuit terenului 999.724,44 lei * 9,17% a = ZI 91. 668,84 lei Venitul rezidual al cladire Ă Legii 5 A 227.225,68 lei - 91.668,84 lei = NE 1 556,83 lei Valoare de piata cladire: 133.556,83 lei / 9,17% =
Valoare de piata cladire prin metoda capitalizării directe rotunjit: 1.478.360,00 lei Cheltuieli finaje pentru a aduce cladirea la functionare (corneliu Schiopu, birouri clasa B) Finisaje 164,84 eur/mp Sanitare 20,16 eur/mp Incalzire si ventilatii 24,84 eur/mp 209,84 eur/mp 1.036.565,00 lei S. CONCLUZII Valoare de piata estimata evaluator: 441.795.08 lei 99.160.090 eur 103,57 eur/mp 313,41 eur/mp cu fin
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE PENTRU SPATII DE BIROURI 16.09.2013 Inchirieri spatii de birouri cladiri istorice Zona Iosefin Odobescu Piata Unirii Semicentral Ultracentral Ultracentral Media chiriei Balcescu Iosefin Piata Victoriei Piata Unirii Sinaia Sinaia Victor Babes Media chiriei Balcescu Central Central Neptun Ultracentral Media chiriei Calculul ratei de capitalizare e = VNE/Vpiata Clasa: Clasa >>>>>> OANAAnNAAn e Pret mp 10 10 11,76 7,7 9 10 9,74 9,57 11 4,6 10 4,68 4,3 6 7,16 5,6 6,5 7,6 5,83 8 6,7 9,88 % 9,17% 8,41% Oferte vanzare spatii birouri Zona Central Nord Iosefin Sinaia Iosefin Sinaia Piata Victoriei Sinaia Central Media Ultracentral Central Elisabetin Brancoveanu Iosefin Iosefin Sinaia Media Clasa Pret mp C Cc C C C C C 1065 900 594 860 825 500 1260 728 1083 844 910 981 920 430 1000 710 1055 861
ADRESA: PROPRIETAR: DATA EVALUĂRII: SUPRAFATA mp: CURS DE SCHIMB 16/09/2013 EUR: Zona 2 Primaria Timisoara 16.09.2013 CET - REXPERTIZA TEHNICA martie 2006 Vb= Ex (ATSFG+T+E+TE+D+BHRAC+V+P) x Mx Fx GsxHx Gox Cr x UxZ K = coeficient de actualizare a valorii de baza, in functie de variatia cursului de schimb A = valoarea de baza a terenului in functie de importanta localitatii lei/mp S = apa, canal G = gaze naturale 6,70% T = termoficare 0,00% E = electricitate 6,70% It teleton III 3,40% D = tipul de drum la terenul are acces 16,70% B = forme, orientare a terenului - favorabila 3,00% R = restrictii de folosire conform planului urbanistic 0,00% C = suprafata adecvata sau nu, in cadrul urban, in functie de utilizarea si pozitia specifica 5,00% V = aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine, calitatea vecinatatilor 10,00% P = poluare, reziduri lichide 0,00% Valoare coef. 198,00 16,70% VI 19,80 M = coeficient privind ponderea terenului construibil F = coeficient privind natura terenului de fundare Gs = coeficient privind gradul seismic al zonei |H = coeficient privind regimul de inaltime construibil Go'=,coeficient privind starea terenului privind eventualele dezafectări -|Cr = coeficient privind situatia juridica a terenului "|U = utilizarea terenului - birouri z = coeficient de zona Valoare indici - [Valoare teren Total 1 * Valoare indici ron/mp Valoare teren €/mp -|Valoare teren €/mp total rotuniit 0,80 164,60
birou birou Erou Birou nai SAD. SAD SAL casa scari grup'sariltar TOTAL Tudor Vladimirescu: 28 demiscl | O | C o a : in OF i aan ap 6 5 USt E E i Drup sanitar = 7,34 _ 1495 ar i nn mia îs r = 1029 mp 20.38 mp 22.50 mp 1778 mp 17,76 mp 2846 mp 83 mp 7828 mp 192 ip SEI ne 734 LL PET it = 231,45 mp -
birau "Dirati birou birou DIrou hal SAD. casa scari Casa scarii “casa scarii ir ron STUp sariltar- toaleta: TOTAL Tudor Vladimirescu, 26 parter H EI fat H n = 245.97 'mp CESE tt 265 | Casa scarii rr «Si dna y E A 1397 np 1537 mp E423 mp - 1845 mp 1843 mp căsa scarii 3317 mp TISE 7443 mp PE F 12.45 np 10.10 rp = 1313 mp mp 15 mp E Pio aa ga
ABE TREPTE PSI Tudor Vladimirescu. 26 mansarda birou = 1518 mp birou TE mp Birou 63 mp birou = 2514 mp birou 3258 mp birou 1479 mp brau 14.31 "mp birou 18.94 mp BI “birou = 1864 mp nat 3471 mp E n (Casa scarii a 102 mp a d ra ara rup sanitar 4 750 mp i agate î i casă scarii S= 11,02mp per i n nt OSI A «E —— 080 | e Site na E rin Sr e a m potenta vo
ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA CONSILIUL LOCAL
AVIZAT Secretar IOAN COJOCARI
PROIECT DE HOTĂRÂRE
privind aprobarea vânzării imobilului construcţie situat în Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 26, înscris în CF 421817, Timisoara, nr. top 421817-C1, către Partidul
Social Democrat filiala Timiş Consiliul Local al Municipiului Timişoara
Având în vedere Referatul nr. CT2013-004191/05.09.2013 al Primarului Municipiului Timişoara, domnul NICOLAE ROBU; Având în vedere avizele Comisiei pentru studii, prognoze, economie, buget, finanţe, impozite şi taxe, Comisiei pentru dezvoltare urbanistică, amenajarea teritoriului şi patrimoniu, Comisiei pentru administrarea domeniului public şi privat, servicii publice şi comerţ, regii autonome şi societăţi comerciale, Comisiei pentru administraţie locală, juridică, ordine publică, drepturile omului şi probleme ale minorităţilor, Comisiei pentru cultură, ştiinţă, învăţământ, sănătate, protecţie socială, turism, ecologie, sport şi culte din cadrul Consiliului Local al Municipiului Timişoara; Având în vedere cererea Partidului Social Democrat filiala Timiş, înregistrată la Primăria Municipiului Timişoara cu nr. CT2013-004191 din 04.09.2013 prin care se solicită vânzarea spaţiului situat în Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr.26; Având în vedere Contractul de închiriere nr. 1567/01.02.2013 Având în vedere Raportul de evaluare întocmit de evaluatorul autorizat S.C. AB CONSULTING S.R.L. la data de 16.09.2013 Având în vedere prevederile Legii nr. 90/2003, privind vânzarea spaţiilor aflate în proprietatea privată a statului, a unităţilor administrativ-teritoriale sau a regiilor autonome, destinate sediilor partidelor politice, actualizată În conformitate cu prevederile art.36 alin.2 lit.(c), alin. 5 lit. (b) din Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, republicată şi modificată; În temeiul art.45 alin.3 din Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, republicată şi modificată
H O T Ă R Ă Ş T E : Art.1: Se aprobă vânzarea imobilului construcţie din Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 26 înscris în Cartea Funciară nr. 421817, Timisoara, nr. top 421817-C1, închiriat prin contractul de închiriere nr. 1567/01.02.2003 pentru sediu de partid către Partidul Social Democrat - filiala Timiş, la valoarea de 441.176,71 lei fără T.V.A., determinată conform raportului de evaluare întocmit de evaluatorul autorizat S.C. AB CONSULTING S.R.L., raport care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2: Cu aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri se încredinţează Direcţia Clădiri Terenuri şi Dotări Diverse din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara. Art. 3: Prezenta hotărâre se comunică: -Instituţiei Prefectului - Judeţul Timiş; - Primarului Municipiului Timişoara; - Serviciului Juridic; - Direcţiei Economice; - Direcţiei Urbanism;
- Direcţiei Tehnice; - Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse; - Direcţiei Instituţii Şcolare, Medicale, Sportive şi Culturale; - Direcţiei de Mediu; - Direcţiei Dezvoltare; - Direcţiei Comunicare; - Biroului Managementul Calitatii; - Compartimentului Control; - Biroului Audit; - Partidului Social Democrat filiala Timiş; - Mass - media locale. Preşedinte de şedinţă, Consilier
MUNICIPIUL TIMIŞOARA APROBAT DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE PRIMAR BIROUL SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE NICOLAE ROBU NR. CT2013-004191/05.09.2013
R E F E R A T
Spaţiul din Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 26 înscris în Cartea Funciară nr. 421817, C1 Timisoara, nr. top 421817-C1, cu denumirea de casă D+P+1E+M, este în proprietatea municipiului Timişoara – domeniu privat fiind închiriat prin contractul de inchiriere nr. 1567/01.02.2013 la PARTIDUL SOCIAL DEMOCRAT filiala Timiş.
PARTIDUL SOCIAL DEMOCRAT filiala Timiş a solicitat analizarea posibilităţii vânzării spaţiului închiriat către PSD, prin cererea înregistrată la Primăria Municipiului Timişoara cu nr. CT2013-004191/04.09.2013.
Spaţiul din Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 26 este nerevendicat la legile proprietăţii, conform adresei Serviciului Juridic nr. CT2013-004191/06.09.2013, adresei Biroului Evidenţa Patrimoniului, nr. CT2013-004191/05.09.2013 şi adresei Serviciului Administrare Fond Funciar nr. CT2013-004191/06.09.2013.
Din evidenţele fiscale ale Biroului Urmărire Venituri din Valorificarea Patrimoniului a reieşit că Partidul Social Democrat filiala Timiş are achitată chiria la zi.
Avand in vedere cele prezentate:
PROPUNEM :
Aprobarea de către Consiliul Local al Municipiului Timişoara a unui proiect de hotărâre privind vânzarea imobilului construcţie din Timişoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 26 înscris în Cartea Funciară nr. 421817, Timisoara, nr. top 421817-C1, închiriat pentru sediu de partid, către Partidul Social Democrat – filiala Timiş, la valoarea de 441.176,71 lei, fără T.V.A., determinată prin raportul de evaluare, întocmit de S.C. AB CONSULTING S.R.L. în data de 16.09.2013, conform art. 4, alin. 1 din Legea nr. 90 din 18 martie 2003 (actualizată), privind vânzarea spaţiilor aflate în proprietatea privată a statului, a unităţilor administrativ-teritoriale sau a regiilor autonome, destinate sediilor partidelor politice.
VICEPRIMAR TRAIAN STOIA
DIRECTOR MARTIN STAIA
ŞEF BIROU LAURA KOSZEGI
CONSILIER CRISTIAN CĂRĂBAŞ
AVIZAT SERVICIUL JURIDIC
Cod FP 53-01, ver.1